对不起,2000多万的刚需房,我不配

在深圳万人抢房、众筹打新、代持炒房的消息持续数日后,深圳官方回应了。  30日,深圳市住建局局长、党组书记张学凡称,“正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为”。   上周过后,生活在深圳的人如果突然听说有人“坐捡”500万,大概不会说“中彩票了吧”,而是会说“中签了吧”。    开盘价每平米比周边二手房均价低5万,打着刚需的旗号总价却是刚需买不起的千万级楼盘,点燃了这个干柴般的一线楼市。    几百亿资金火速到场,手持现金的人们看不到限购下的购房门槛,看不到户型和面积,看不到风险,眼中只有套利。“买到就是赚到”这句卖家常用的广告词,成了所有买家的口头禅,只是有人为自己买,有人找“代持”,场外的人通过看不见的通讯信号,绕过了层层补钉堆起的政策壁垒。     这把火烧得那么大张旗鼓,让四个月前刚刚出台了史上最严调控的深圳,再次被官媒点名,这次的解决方案,提到了“房地产税”。    楼市好像从来都是无风不起浪。    今年4月深圳市住建局局长张学凡在电台节目中曾提到,“接下来也可以考虑房地产税的问题”,后来坊间还流传过一份深圳市房地产税征收的试点运行方案。    人们在猜测,酝酿了多年的房地产税,会不会真的要在先行示范区落地了?持续上火的深圳楼市会迎来什么猛药?     刚需盘让刚需难     深圳到底有多少刚需?    此前流传着这样一份非官方数据,深圳拥有一套房子的人数为143.5万人,在深圳拥有两套房子的人群为15.3万人,拥有三套住房的人群为1.6万人,而拥有三套以上的人群有3.7万人,加起来深圳只有164.1万人买了房子,而深圳常住人口大概有1300万,如果按照这个数据计算,超过1000万生活在深圳的人,没有自己的房子。      去年,贝壳研究院曾经发布了一份《深圳刚需大数据》,月供1.2万、购买总价低于400万为主的房产,是他们中大多数人的画像。      但是一年后,他们就在一批新开的楼盘中,被“双倍高估”了。    刚刚结束“万人抢”的华润城润玺1期,打着“优先满足无房家庭”的标签,1171套房源,均价13.2万/㎡,户型分别是100、125、175和200平方米。任谁看,这总价一两千万的房子,都不是刚需能承受的资金规模,所以明眼人在销售方案公布后就知道,这注定是个变味的刚需盘。        果然,“人找钱、钱找人”的游戏如约而至。    给打新提供资金的、向律师咨询代持协议的,各个环节都会有人告诉你解决方案。大致意思就是如果你要参与打新自己买房,资金不够,有人给你提供资金;如果实在买不起,可以找几个朋友一起买,有人帮你起草协议,解决其中的法律问题;如果除了“无房”这个资格,什么都没有,中签也是可以换钱的,帮没有资格但有钱的人买房,可以赚个十几万、几十万的过路费,如果号排在前面,这个数字还可能更高,据说能值200万。     代持的操作也是五花八门,有几个朋友共同分担所有费用,并签订合同卖出后收益平分的情况;也有老板与多位员工共同认购,双方各出一半资金,各还一半月供,并约定工作满数年后,员工回购老板的份额的情况;用“穷”亲戚的名额,以借贷形式签代持协议,按每年8%-10%左右的利率,把钱“借”给自己的亲戚用于买房的情况……    无论哪条路,好像都被描述得简单且安全,最重要的是:高回报。在高回报面前,一切风险似乎都在可控范围内。      最后,局面变成,该项目9690批有效诚意登记客户中,有相当大的比例是众筹、代持者,有估计称超过30%,也有人说将近80%。     此前政府千方百计推出的限购限价政策就这样被轻易绕开,面对无房家庭的楼盘,走进了富者愈富的循环。        这一批集中上市的新盘还有万科瑧山海、深铁懿府、前海天境花园等,临近年底,开发商要冲业绩,也在看时机。不管房子最后落在谁手里,房企手上已经拿到了数百亿宝贵的现金。据媒体报道,上述华润城润玺一期冻结资金超过300亿,开盘收金195亿元,对于融资环境趋严、业绩下滑的房企,这笔资金显得尤为重要。      这些楼盘的真假买家们,同样的众筹、代持这种操作也早已经安排在路上。    只能看着别人热闹的刚需们在社交媒体发出了心底绝望的声音:“在深圳,大部分人都买不起房,只能在这里贡献青春而已!”         压不下的旺火?       7月8日,长沙市住建局接待了一批远方兄弟单位的客人——深圳市住建局。    此规模为10人的考察团去长沙的目的很明确:看看人家房地产是怎么搞的。     彼时距离7月4日住建部赴深圳调研没过几天。据媒体报道,当时住建部和深圳市住建局,以及包括万科、华润置地等在内的房地产开发商,还有深圳贝壳等房产中介机构代表一起开了个座谈会,会上讨论了上半年楼市运行情况及存在的问题。几家企业都发了言,华润置地华南大区总经理蒋慕川说,深圳最大的问题是人多地少,导致商品房供不应求,房价上涨压力大,优质区域一二手房价格倒挂严重,提议政府扩容,持续加大土地供应力度;而万科集团合伙人谭华杰认为,深圳的问题在于开发率低。    在那之前,深圳楼市已经连续几个月火势正旺,在一线城市中最先恢复到疫情前水平,二手房成交量破万套,据说上次“破万套”是在四年前;新房重现万人摇、日光盘,“喝茶费”“更名费”也回来了,这种领涨的态势,在房住不炒的语境下极为显眼。    住建部调研后,深圳住建局火速开始了长沙之行。        长沙历来以“发展不靠房地产”为傲,也确实是公认的楼市调控优等生,即便普通百姓也认同这一点。这也许是长沙连续多年都是最具幸福感城市的原因之一。   据官方报道,此次考察期间双方的交流大概分两部分,一是详细介绍了长沙房地产市场调控的做法和经验,二是大家就开发企业、房地产经纪机构和从业人员管理、商品房销售管理、全装修等工作进行深入研讨。  回去之后,7月15日,深圳出台了史上最严厉的调控政策——深八条,从限购、信贷、税收等多方面给楼市降温。    当时类似于买房半路失去购房资格的故事被好多人转发,因为调控新政的限购范围扩大到了深圳户籍及离异3年内的购房者,所以一部分有资格的刚需也被挡在门外。    就在对大部分人来说,这次调控是从未有过的、超出预期的力度,直接秒杀了大部分炒房客,让利于为深圳付出青春汗水的人的时候,刚从北京到深圳半年的小美骂出了自己史上最长时间的脏话,“太气了,我为什么要来深圳。”  她有安稳的工作,本打算酝酿买房,但调控的一盆凉水泼在她头上,让她再次动了离开的念头,“我打算去广州了”。  像她这样被误伤的刚需的确存在,不止一个人在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时,说出了相同的抱怨。但政策出台后,深圳楼温确实被遏制了一段时间。    当时业内预计,此轮调控后交易量要大幅下滑,房价会回落10%-20%。  此后根据统计局数据显示,6-8月,深圳新建住宅销售价格环比上涨0.8%、0.6%和0.5%,二手住宅销售价格环比上涨1.9%、1.2%和1.1%,虽然一二手房房价涨幅均有所收窄,但一手房和二手房市场出现了热冷不均的分化,人们热衷打新,二手房成交量下降。  四个月后,深圳楼市这把火,好像重新烧起来了。      逼出房地产税?      10月末,网络上流传着一份深圳市住建局回复市民的答复建议书,其中提到“正在研究制定购房认筹APP系统,所有房地产项目认购通过官方APP进行”。  11月20日,深圳市坪山区万樾府项目开始线上认筹。该项目的开发商称,本次万樾府作为深圳市政府指定的首个线上购房诚意登记APP试点项目,诚意登记采取“线上登记,线下审核资料并冻结资金的方式”。     外界判断,这个APP系统,也是深圳长沙之行的成果。2018年7月25日长沙购房APP(全国首个)于2018年7月25日上线试运行,购房者可以提交电子资料,完成认购,了解最新政策。    媒体报道称,下半年,深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,分类确定入围人数,再采取公证摇号策略。   这也许可以解释,为什么刚入市的高价、大面积新盘仍然说“无房者优先”。    但从目前的结果来看,在抑制炒房方面的结果并不理想。  “估计政策的调整已经在路上了”,被央媒点名后,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断。    这其实也是很多业内人士的判断,上帝要让谁灭亡,必定先让其疯狂,这句话频频用在房地产和炒房者身上,这一次也不例外。      因为央媒《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》中,一句“建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收到釜底抽薪之效”让外界久久回味,再结合今年4月深圳官方表态,“接下来也可以考虑房地产税的问题”,是不是意味着房地产税真的可能在示范区先行先试?         早在8月份就有网传消息称,深圳2021年起试点征收房地产税,并且有详尽的征收办法,比如2套住房超过人均居住面积60平米部分,按照住房市场评估价值×1.5%/年的税额核定征收;第3套房按照住房市场评估价值×2.5%/年的税额核定征收;第4套房起按照住房市场评估价值×4.5%/年的税额核定征收。      但随后被否认。    房地产税并不是没有先驱,早在2011年,上海和重庆作为试点开始施行房地产税,至于后来为什么没有扩大试点范围,业内的普遍意见是,大概是因为效果不明显。    这次深圳楼市的高温能不能逼出房地产税?普通人无法确定。但官方的回应,应该仅仅是开始,只是那些正游走在政策边缘的冒险家,大概都会心里一沉吧。  

     

作者 | 曹蓓 编辑 | 李霂轶

本文为 #凤凰WEEKLY财经 地产频道# 专稿未经授权,不得转载                       

你如何看待深圳新楼盘的“打新”现象?你预测深圳楼市政策会怎样调整?

×

×


Powered by 网络彩票平台 @2018 html地图

Copyright 站群系统 © 2013-2021 版权所有